Tapu: kat irtifakı ile kat mülkiyeti farkı
İkisi de tapu ama hakların aynı değil. Hangi aşamada hangisi verilir, kredi ve iskan tarafı nasıl işler — sade anlatayım.
Önce iki kavram
Kat irtifakı, bina henüz bitmeden, arsa üzerinde 'şu daire benim olacak' diyen ön tapu. Kat mülkiyeti ise bina tamamlanıp yapı kullanma izni alındıktan sonra verilen, dairenin tam ve nihai tapusu. İkisi de senin adına tescil edilir ama hukuki olgunlukları farklı. Konut projesi seçiminde saha gerçekleri ile katalog vaatlerini birbirinden ayırmak kritik önem taşır. Örnek daire gezilerinde kullanılan iç mimari detayların ve kullanılan malzeme markalarının teknik şartnamede açıkça tanımlanmış olması gerekir. İleride yaşanabilecek mağduriyetlerin önüne geçmek için projeyi geliştiren müteahhidin geçmişte teslim ettiği projelerdeki malzeme kalitesi, yönetim performansı ve iskân süreci mutlaka yerinde incelenmelidir.
Hangi aşamada hangisi verilir?
Ön satış ve inşaat döneminde elinde çoğunlukla kat irtifakı tapusu olur; daire kâğıt üzerinde senindir ama bina henüz fiilen bitmemiştir. Bina tamamlanıp iskan alındıktan sonra kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilir. İncek ve Sincan gibi yeni etapların hızlı çıktığı bölgelerde maketten alıyorsan bu geçiş senin için en kritik aşamadır. Konut projesi seçiminde saha gerçekleri ile katalog vaatlerini birbirinden ayırmak kritik önem taşır. Örnek daire gezilerinde kullanılan iç mimari detayların ve kullanılan malzeme markalarının teknik şartnamede açıkça tanımlanmış olması gerekir. İleride yaşanabilecek mağduriyetlerin önüne geçmek için projeyi geliştiren müteahhidin geçmişte teslim ettiği projelerdeki malzeme kalitesi, yönetim performansı ve iskân süreci mutlaka yerinde incelenmelidir.
İskan ilişkisi
Kat mülkiyetinin verilebilmesi için yapı kullanma izin belgesinin, yani iskanın alınmış olması gerekir. İskan, binanın projesine uygun ve oturulabilir olduğunu gösteren resmi belgedir. İskanı alınmamış bir binada yıllarca sadece kat irtifakıyla oturuluyor olabilir; bu da ileride aboneliklerden vergilere kadar pek çok yerde işini zorlaştırır. Konut projesi seçiminde saha gerçekleri ile katalog vaatlerini birbirinden ayırmak kritik önem taşır. Örnek daire gezilerinde kullanılan iç mimari detayların ve kullanılan malzeme markalarının teknik şartnamede açıkça tanımlanmış olması gerekir. İleride yaşanabilecek mağduriyetlerin önüne geçmek için projeyi geliştiren müteahhidin geçmişte teslim ettiği projelerdeki malzeme kalitesi, yönetim performansı ve iskân süreci mutlaka yerinde incelenmelidir.
Kredi ve ipotek tarafı
Bankalar kat mülkiyetli bir daireye genelde daha rahat kredi verir, çünkü teminat netleşmiştir. Kat irtifaklı dairede de kredi çoğunlukla mümkündür ama banka, müteahhide ve projeye göre daha temkinli davranır, ekspertiz ve şartlar değişebilir. Krediyle alacaksan, daireye hangi tapunun ekli olduğunu baştan netleştirmek lazım. Konut alımında toplam maliyet analizi yapılırken yalnızca sözleşme tutarı değil, tapu harcı, döner sermaye bedeli, ekspertiz masrafı, zorunlu DASK ve konut sigortası gibi ek kalemler de bütçeye dahil edilmelidir. Ankara özelinde bankaların ekspertiz değerlemeleri, projenin tamamlanma oranına ve bölgesel emsal değerlerine göre değişkenlik gösterir. Doğru ödeme planı kurgulanırken aylık taksit yükünün hane halkı toplam gelirinin %30-35 bandını aşmaması, gelecekteki faiz dalgalanmalarına karşı finansal koruma sağlar.
Alıcının dikkat etmesi gerekenler
Kat irtifakıyla alıyorsan, kat mülkiyetine geçişin ve iskanın sözleşmede kimin sorumluluğunda ve hangi tarihte yapılacağını yazılı iste. Tapuda payının doğru blok ve daireye karşılık geldiğini kontrol et. İskan alınmadan kalan binalar Ankara'da hiç az değil; bu yüzden müteahhidin geçmiş projelerinde iskanı ne sürede aldığına bakarım. Konut projesi seçiminde saha gerçekleri ile katalog vaatlerini birbirinden ayırmak kritik önem taşır. Örnek daire gezilerinde kullanılan iç mimari detayların ve kullanılan malzeme markalarının teknik şartnamede açıkça tanımlanmış olması gerekir. İleride yaşanabilecek mağduriyetlerin önüne geçmek için projeyi geliştiren müteahhidin geçmişte teslim ettiği projelerdeki malzeme kalitesi, yönetim performansı ve iskân süreci mutlaka yerinde incelenmelidir.
Özetle ne yapmalısın?
Kat irtifakı yola çıkış, kat mülkiyeti varış noktası. Asıl önemli olan, bu iki nokta arasındaki yolu kimin, ne zaman yürüyeceğinin sözleşmede net olması. Aldığın ya da almayı düşündüğün dairenin tapu durumunu söyle, hangi aşamada olduğuna ve nelere dikkat etmen gerektiğine birlikte bakalım. Konut projesi seçiminde saha gerçekleri ile katalog vaatlerini birbirinden ayırmak kritik önem taşır. Örnek daire gezilerinde kullanılan iç mimari detayların ve kullanılan malzeme markalarının teknik şartnamede açıkça tanımlanmış olması gerekir. İleride yaşanabilecek mağduriyetlerin önüne geçmek için projeyi geliştiren müteahhidin geçmişte teslim ettiği projelerdeki malzeme kalitesi, yönetim performansı ve iskân süreci mutlaka yerinde incelenmelidir.